關(guān)于房屋一般買(mǎi)受人與抵押權(quán)人在執(zhí)行程序中權(quán)利順位問(wèn)題，最高法院此前裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。最高法院在此之前，并未厘清《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條與第二十八條和第二十九條之間的適用關(guān)系。同時(shí)將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條理解為第二十七條的例外規(guī)定。此種思路的法律適用結(jié)果是：不論是不動(dòng)產(chǎn)一般買(mǎi)受人還是商品房消費(fèi)者（生存權(quán)），都有權(quán)排除抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行。這一觀念在實(shí)踐中引發(fā)了巨大爭(zhēng)議，幾乎架空了抵押權(quán)登記制度。
來(lái)源丨不良資產(chǎn)頭條綜合保全部、保全與執(zhí)行
（2021）最高法民再189號(hào)，紅嶺創(chuàng)投電子商務(wù)股份有限公司、執(zhí)行案外人）等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴其他民事民事判決書(shū)
再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人、申請(qǐng)執(zhí)行人）：紅嶺創(chuàng)投電子商務(wù)股份有限公司。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）：吳英蓮、鄺必才。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）：定安新永秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
紅嶺公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：（一）撤銷二審法院（2020）瓊民終445號(hào)民事判決、一審法院（2020）瓊01民初40號(hào)民事判決；（二）改判準(zhǔn)許對(duì)位于海南省定安縣的永秀國(guó)際小區(qū)Ａ棟一層01商鋪予以執(zhí)行。
主要理由：原判決適用法律錯(cuò)誤。吳英蓮、鄺必才作為購(gòu)房者對(duì)抗的是紅嶺公司的抵押權(quán)，需適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條來(lái)判斷吳英蓮、鄺必才對(duì)案涉商品房是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一、二審法院根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條進(jìn)行裁判，屬于適用法律錯(cuò)誤。
2020年1月7日，紅嶺公司向一審法院提起本案申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
一審法院判決：駁回紅嶺公司的訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為，本案可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條的規(guī)定予以判斷，只要執(zhí)行案外人所提的執(zhí)行異議符合上述兩條規(guī)定其中一條規(guī)定的條件，均可予以保護(hù)。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，吳英蓮、鄺必才就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
最高法院認(rèn)為，本案系申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案件，審理重點(diǎn)是吳英蓮、鄺必才對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚�，同時(shí)基于對(duì)一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過(guò)“但書(shū)”予以排除。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書(shū)”條款所言的例外規(guī)定，該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對(duì)性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實(shí)踐中需要嚴(yán)格審查和把握，以免動(dòng)搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)�！秷�(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定正體現(xiàn)了對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。
本案中，吳英蓮、鄺必才所購(gòu)標(biāo)的物為永秀國(guó)際小區(qū)A棟一層01商鋪，具有鮮明的投資屬性，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)的保護(hù)范疇，不能參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。
抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)必須有具體明確的意思表示。本案中，雖然紅嶺公司兩次向房產(chǎn)管理部門(mén)出具同意為案涉商品房辦理預(yù)售許可證延期手續(xù)，但是，這并不意味著紅嶺公司放棄就案涉商品房設(shè)定的抵押權(quán)。在案涉商品房抵押登記尚未涂消的情況下，紅嶺公司就案涉商品房設(shè)定的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。原審法院認(rèn)定吳英蓮、鄺必才購(gòu)買(mǎi)案涉商品房不違反《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般房屋買(mǎi)受人可以對(duì)抗執(zhí)行的情形，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ)。一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對(duì)抗抵押權(quán)人，其只能對(duì)抗普通債權(quán)人。根據(jù)查明的事實(shí)，平安銀行是執(zhí)行標(biāo)的物的登記抵押權(quán)人，紅嶺公司是實(shí)際抵押權(quán)人，案涉定安縣他項(xiàng)（2014）第105號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)、房建定城鎮(zhèn)字第××號(hào)在建工程抵押登記證仍然有效，吳英蓮、鄺必才作為一般購(gòu)房人，其取得的不是物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)是債權(quán)，并不優(yōu)先于抵押權(quán)。故吳英蓮、鄺必才對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許對(duì)永秀國(guó)際小區(qū)Ａ棟一層01商鋪采取查封、評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行措施。原判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者，對(duì)于所購(gòu)房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。
案例一：中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、執(zhí)行案外人）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)【最高人民法院（2019）最高法民申3273號(hào)】
本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。據(jù)此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者，對(duì)于所購(gòu)房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但是這種情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。也就是說(shuō)，在這一問(wèn)題上，根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對(duì)價(jià)款、合法占有了房屋、對(duì)未辦理過(guò)戶登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人均可排除基于抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，而是對(duì)此種情形下的房屋買(mǎi)受人的范圍進(jìn)行了限定，即限于為了生活消費(fèi)需要而購(gòu)買(mǎi)商品房的人,不包括一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人。因此，在參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》對(duì)房屋買(mǎi)受人能否排除對(duì)所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)遵循上述原則。也就是說(shuō)，只有符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形的商品房買(mǎi)受人，才能夠排除金錢(qián)債權(quán)人基于抵押權(quán)而申請(qǐng)啟動(dòng)的對(duì)前述買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
二、《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買(mǎi)受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條。
案例二：重慶國(guó)際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書(shū)【最高人民法院（2020）最高法民終1132號(hào)】
本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵問(wèn)題是周清源能否依據(jù)執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行法院對(duì)案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這一問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是如何處理一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系。根據(jù)本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。舉重以明輕，如果買(mǎi)受人不是該條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條。
周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，案涉房產(chǎn)系商鋪，周清源并非基于居住購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，不是商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，其對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利不能對(duì)抗重慶信托公司在案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，不足以排除執(zhí)行法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案不屬于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條但書(shū)規(guī)定的情況，亦不適用該規(guī)定第二十八條，當(dāng)事人圍繞該條規(guī)定形成的其他爭(zhēng)執(zhí)不具有法律意義，無(wú)審理之必要。
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