過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，這是中國樓市發(fā)展的歷史大背景。
一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。
與供不應(yīng)求的中國住房發(fā)展背景相適應(yīng)，過去十年中國住房市場的發(fā)展主線就是多方擴(kuò)大住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要?dú)v史使命。在這一階段，我國住房發(fā)展的成效卓著。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)，如房價(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。
未來十年，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”將取代“總量供不應(yīng)求”成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。
住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代已經(jīng)到來。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨巨大的轉(zhuǎn)型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退燒的同時(shí)，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場形勢正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。
優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。根據(jù)一般的消費(fèi)規(guī)律，當(dāng)總量短缺問題解決后，對高品質(zhì)的訴求將提升。城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)重點(diǎn)，將由擁有商品住房，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩喔纳片F(xiàn)有居住條件。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到33平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨(dú)立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區(qū)的向往住進(jìn)高檔社區(qū)，住在偏遠(yuǎn)郊區(qū)的希望能夠就近居住減少通勤時(shí)間，在城內(nèi)有房還想要有個(gè)更接近自然的度假房產(chǎn)，這些都構(gòu)成了潛在的住房改善需求。
需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。個(gè)性化、人性化、智能化、環(huán)境友好化及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實(shí)質(zhì)性改善的內(nèi)容。居民將小房子換成大房子，有時(shí)意味著離城市中心更加偏遠(yuǎn)，且家務(wù)勞動(dòng)成本大大增加。在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住�，F(xiàn)代社會，多代同堂只是一種理想狀態(tài)，實(shí)際上摩擦很大難以和諧共居。以日本經(jīng)驗(yàn)看，在上世紀(jì)九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價(jià)大跌之契機(jī)換購大房。人們更傾向于把收入用于住房內(nèi)部空間利用上的改造與優(yōu)化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒后，住房消費(fèi)行為變得更為理性。
未來十年中國樓市可能面臨的突出問題
隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：
一是住房存量的結(jié)構(gòu)性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來十年，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會更加突出。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。
二是住宅小區(qū)物業(yè)脫管問題。未來住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動(dòng)“拋棄”的現(xiàn)象將會越來越常見，形成一個(gè)重要的社會問題。在過去住房大開發(fā)時(shí)代，開發(fā)商為了促進(jìn)樓盤銷售，往往主動(dòng)掏錢對旗下樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。隨著大開發(fā)時(shí)代淡出歷史，部分開發(fā)商退出區(qū)域市場不再賣房，也就無需通過補(bǔ)貼原有樓盤物業(yè)管理來促進(jìn)新樓盤銷售。失去了開發(fā)商補(bǔ)貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時(shí)面臨被物業(yè)脫管的可能。物業(yè)脫管的另一個(gè)重要原因是，我國的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產(chǎn)生了一個(gè)物業(yè)費(fèi)搭便車問題。部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費(fèi)業(yè)主的身上。這將會形成一個(gè)傳染病效應(yīng)，使拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例不斷增加。一般來說，如果拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例增加到30%以上，物業(yè)管理公司將很難維持下去，只能將所管理的小區(qū)主動(dòng)“遺棄”。
三是存量住房品質(zhì)低劣問題。我國存量住房品質(zhì)低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時(shí)間蓋了別的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會對社會形勢的發(fā)展估計(jì)不足。建房標(biāo)準(zhǔn)提升相對滯后，跟不上形勢變化，這是住房品質(zhì)低劣的客觀原因。住房品質(zhì)低劣的主觀原因是，在以往供不應(yīng)求的市場態(tài)勢下，開發(fā)商沒有改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力，商品房只要能蓋出來都能高價(jià)售出。未來隨著存量房時(shí)代的到來，住房品質(zhì)低劣問題將受到更多的關(guān)注。住房品質(zhì)低劣可體現(xiàn)在多個(gè)方面，如缺乏必要電梯設(shè)備，無老人兒童便利設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)未做保溫，外墻窗戶漏雨滲水，無足夠的停車位，戶型結(jié)構(gòu)不合理、配套不全等。住房建筑缺乏個(gè)性也將會是個(gè)問題。作為低成本復(fù)制的產(chǎn)物，同一住宅小區(qū)往往每幢樓房都長得一模一樣，即便高檔別墅區(qū)也不例外。在住房稀缺時(shí)期，缺乏個(gè)性或美感不會是人們關(guān)心的重點(diǎn)。但隨著住房缺乏時(shí)代的過去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題，它還將給人心理上施加莫名的煩躁感。
需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變
展望未來十年市場形勢，預(yù)計(jì)將發(fā)生兩個(gè)趨勢性的轉(zhuǎn)變：
一是居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，住房市場不會出現(xiàn)整體崩盤。盡管存量住房從數(shù)量上已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但是多數(shù)居民家庭對現(xiàn)有居住狀況并不滿足，居民改善住房條件的期望仍很迫切，優(yōu)質(zhì)住宅的短缺仍將維持一段時(shí)間。從人口流向看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的，不會在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)一邊倒式的需求萎縮態(tài)勢。大城市病的集中爆發(fā)將使部分富裕家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從中小城市吸引過來，在一定程度上將大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。在可以預(yù)見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
二是供求形勢由“供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，房價(jià)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可避免。由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長所帶來的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲。多數(shù)城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷。一、二線城市將進(jìn)入存量消化期，房價(jià)短期相對穩(wěn)定。前期的瘋狂上漲誘發(fā)了一、二線城市大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢。為消化結(jié)高房價(jià)與階段性高供給，一、二線城市住房價(jià)格將進(jìn)入盤整期。但從長期看，一、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長的，因而短期盤整主要是應(yīng)對階段性供應(yīng)過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續(xù)，局部鬼城現(xiàn)象凸顯。三、四線城市由于前期突擊造城運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的大量住房供給，在未來人口外流的條件下，鬼城現(xiàn)象可能擴(kuò)大。與一、二線城市不同，部分三、四線城市住房剛性需求從長期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對過剩的可能性。
放開城鎮(zhèn)居民自建房重構(gòu)住房開發(fā)模式
在地方政府、銀行與開發(fā)商三位一體共同主導(dǎo)壟斷商品房供給的條件下，住房品質(zhì)低下價(jià)格畸高，不能滿足新形勢下人們?nèi)找婢?xì)化的住房需求，存量結(jié)構(gòu)性過剩與優(yōu)質(zhì)住房短缺同時(shí)并存的矛盾難以緩解。盡管政府已經(jīng)出臺諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預(yù)見的是，如果開發(fā)模式?jīng)]有全面改革，居民住房條件難以得到快速改善，更多的是在深化住房投機(jī)與結(jié)構(gòu)性過剩。具體表現(xiàn)為：商品房位置越蓋越遠(yuǎn)且產(chǎn)品風(fēng)格簡單重復(fù)，既無法上班也無法正常生活，孩子上學(xué)老人就醫(yī)均十分困難，只能依賴投機(jī)者購買；住房消費(fèi)者在市場上處于相對弱勢地位，消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)，在期房預(yù)售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷售欺詐現(xiàn)象普遍存在，購房者權(quán)益普遍被侵犯，但維權(quán)極為困難；住房建筑質(zhì)量低劣維護(hù)成本較高，住房規(guī)劃設(shè)計(jì)簡單克隆現(xiàn)象普遍，難以滿足居民家庭追求品質(zhì)生活需要；物業(yè)管理水平較低下，物業(yè)與業(yè)主的糾紛或沖突多發(fā)；綠色、環(huán)保、智能等新技術(shù)和理念推廣應(yīng)用較慢等。
較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分，但三位一體的商品房開發(fā)模式更適合于大開發(fā)時(shí)代，而難以滿足居民日益增長的住房品質(zhì)需求。不改變住房開發(fā)模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發(fā)居民改善性住房需求，而只會使商品房非理性投機(jī)與結(jié)構(gòu)性過剩更加嚴(yán)重。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變，以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)，重構(gòu)住房開發(fā)模式。不斷提高居民住房品質(zhì)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，全面放開城鎮(zhèn)居民購買國有土地使用權(quán)自建住房，將進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，有效激發(fā)居民改善住房的愿望，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。農(nóng)村居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮(zhèn)居民卻只能高價(jià)向開發(fā)商購買質(zhì)量低劣風(fēng)格雷同的商品住房，這必然抑制城鎮(zhèn)居民住房改善需求的釋放。當(dāng)前雖然中央政府沒有明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購地自建房，但絕大多數(shù)城市政府都禁止了城鎮(zhèn)自建房，或給自建房設(shè)置了極高的制度障礙，使其無法付諸實(shí)踐。主要包括：通過地方法規(guī)直接禁止居民自建房；提高拿地門檻使個(gè)人無法拿地建房；建房報(bào)批辦證手續(xù)極其繁雜，使個(gè)人無法完成；地方政府規(guī)劃法規(guī)對個(gè)人自建房進(jìn)行限制等。
全面放開城鎮(zhèn)自建房，一是需要從中央層面出臺相對法規(guī)，對個(gè)人自建房的權(quán)利進(jìn)行全面保護(hù)，廢除地方政府對個(gè)人自建房設(shè)置的種種政策限制；二是降低拿地門檻，劃小地塊出讓；三是全面改革規(guī)劃制度，建立與個(gè)人購地自建房相適應(yīng)的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系；四是廢除房屋建設(shè)的面積套型限制；五是簡化繁雜的報(bào)建審批、辦證手續(xù)，清理昂貴的報(bào)建與辦土地證、房產(chǎn)證費(fèi)用；六是探索與代建、合作建房、自建住房相適應(yīng)的住房融資模式，為代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持；七是禁止以公共利益的名義強(qiáng)拆城鎮(zhèn)居民住房用以開發(fā)商品住房。
短期政策走勢及其影響
隨著住房市場結(jié)構(gòu)性過剩形勢的不斷明朗，調(diào)控政策出現(xiàn)由抑制住房消費(fèi)到支持住房消費(fèi)的方向性轉(zhuǎn)折。
一是限購政策相繼退出。自2011年以來相繼實(shí)行限購的46個(gè)城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞尚在堅(jiān)守外，其他于2014年均已經(jīng)取消或松綁了限購政策。
二是針對住房改善及投機(jī)的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對于已經(jīng)結(jié)清購房貸款的家庭再購買二套普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對于已結(jié)清購房貸款的家庭再購買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機(jī)構(gòu)自主確定首付款比例和貸款利率水平。時(shí)隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對購房貸款尚未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
三是調(diào)減二手住房交易稅費(fèi)，降低住房投機(jī)成本。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。
如果樓市繼續(xù)下滑，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線城市在內(nèi)的住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造力度以擴(kuò)張需求、減少供給等。
限購限貸及存量房交易稅費(fèi)政策的及時(shí)調(diào)整，一方面有利于提振開發(fā)商信心，激發(fā)部分投機(jī)及改善性購房需求。但同時(shí)也將使公眾對經(jīng)濟(jì)增速快速下滑、房地產(chǎn)市場過剩的猜疑得到確認(rèn)，從而助長了對房價(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期和觀望情緒�？傮w而言，密集救市政策的推出對于扭轉(zhuǎn)住房市場一邊倒式的看空預(yù)期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分城市房價(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止住房過剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分大城市住房成交量出現(xiàn)階段性放大，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)小幅上調(diào)。
在住房價(jià)格過高投資收益過低、住房供給結(jié)構(gòu)性過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，短期內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場也難以重振雄風(fēng)。但對于少數(shù)特大城市，宏觀刺激政策對房價(jià)上漲仍然具有相當(dāng)?shù)恼蛑�，需要未雨綢繆加以警惕。
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